- CRE Fundingってどんな投資？危険じゃない？
- 物流不動産って投資先としては安全？
- 実際はどれくらいの利回りでどんな根拠があるの？
このような疑問をお持ちで、この記事をご覧になっているのではないでしょうか？
CRE Fundingは一般の投資家が滅多に投資できない物流不動産(倉庫)に少額から投資できるのが最大のメリット！
アマゾンや楽天は良く利用されるのではないでしょうか？物流不動産は、私のたちの生活を陰で支えている施設。その物流施設に投資できるイメージです。
CRE Fundingは、発展途上の物流不動産に投資できるだけなく、運用利回りは2.5〜3.5%程度と、安定性にも定評があります。
しかし、
- 物流不動産への投資は本当に信頼できるのか？
- 事業者は信用できるのか？
- 仕組みは本当に大丈夫なのか？
など気になる点が多々あると思います。そこで実際にCRE Fundingを運営されるFUEL(株)にも取材に出向き、徹底調査。
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【インタビュー】物流不動産に投資できるCRE Fundingを運営するFUEL(株)に聞く事業を通して提供したい価値とは？
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プロの投資家だけの市場だった物流不動産に、一般の方も投資できる環境を整えました。
貸付型のクラウドファンディングではありますが、物件を含めてフル開示していくつもりですので、物件ごとにしっかり投資家さんに見てもらって投資するかの判断をしていただきたいと思います。
不動産と言えば、住宅・マンションという発想しかなかった方も、CRE Fundingが選択肢を広げるきっかけになればと思っています。
引用：物流不動産に投資できるCRE Fundingを運営するFUEL(株)に聞く事業を通して提供したい価値とは？-マネとも！
そして、客観的見解と取材を通して、CRE Fundingは安定性の高いオススメできるサービスであり、次のような人にピッタリなサービスだと分かりました。
オススメな人
- 普通は投資できない物流不動産に投資したい！
- 少額から、安定性の高い投資がしたい！
- 値段の上げ下げがない心理的に楽な投資がいい！
しかしながら、CRE Fundingには利用する上で、知っておくべき注意点もあります。
この記事では、事業者への取材で得られた情報も踏まえながら、CRE Fundingの特徴、メリットや注意点を解説。
最後には、CRE Fundingを利用する際のポイントや登録方法も書いていますので、ぜひ参考にしてください。
目次
１. CRE Fundingとは？本当に信頼できる？
CRE Fundingでは、ファンド(お金を集めるプールのようなもの)を作りFUEL(株)が運営するオンラインファンドにてクラウドファンディング形式で投資家からお金を借り、その資金を元手にCREグループが運用を行います。
この事業で得られた賃料配当や売却益の一部が、ファンドに貸付投資を行った人にも還元される仕組みです。
このようなサービスを一般的に『ソーシャルレンディング』と呼びます。ただ、CRE Fundingは一般的なソーシャルレンディングとは違い、金商法と不特法という２つの法律を掛け合わせた業界初の仕組みです。
メリットとしては、少額から倉庫などの物流不動産物件に投資し、あらかじめ決められた配当金を定期的に受け取ることができるので、株式投資のように毎日相場の状況に一喜一憂することなく、安定的に資産を増やせる点です。
ファンドに保証があったりと、元本の保全性も高いです。
CRE Fundingの詳細情報
| 運営会社 | FUEL株式会社 （不動産特定共同事業許可業者） （第二種金融商品取引業者） |
| ファンド提供・運用 | (株)シーアールイーを含むCREグループ (東証一部上場企業) (第二種金融商品取引業) (不動産特定共同事業) |
| サービス開始 | 2020/2 |
| 想定利回り | 2.5〜3.5%程度 |
| 手数料 | ほぼ無料（振込/出金手数料のみ） |
| 投資可能額 | 1万円から |
| 安定性 | 保証ありの案件もある |
そもそも物流不動産って何？
CRE Fundingを知った方の中には、そもそも物流不動産て何？と気になる人もいるでしょう？
物流不動産とは、ざっくり『倉庫』です。
最近は、アマゾンなどのECが成長し、倉庫のニーズも高まってきています。倉庫によってスペックは変わってくるのですが、倉庫という物件に投資を行うというイメージでOKです。
２. なぜ、CRE Fundingはオススメできるのか？
これは次の一言に集約されます。
『あらかじめ将来の収益が予定されているので、相場の状況に左右されず、安定した収益を得ることができる！』
CRE Fundingでは、物流不動産投資を行うことのできるファンドごとに、あらかじめ予定利回りとその利回りが適用される期間（予定運用期間）が決められています。
例えば、想定利回りが3.0%、運用期間が12ヶ月のファンドに100万円を投資した場合、12ヶ月後には103万円となります。
このように、将来のリターンがあらかじめ決まっているので、相場の良し悪しに一期一憂することなく、ほったらかしで資産を増やせます。
しかし、CRE Fundingには事前にしっかり理解しておくべき注意点がありますので、詳しくは「3.本当に信頼できる？CRE Fundingを契約する前に知るべき注意点とその解決策！」で後述します。
他にもCRE Fundingには下記の5つのメリットがあります。
メリット１. 機関投資家が投資する物流不動産に個人でも投資ができる！
メリット２. 少額から気軽に物流不動産投資ができる！
メリット３. 情報開示が明確で投資判断がしやすい
メリット４. 定期で分配金がある
メリット５. 取引手数料はなし
順番に見ていきましょう！
メリット１. 機関投資家が投資する物流不動産に個人でも投資ができる！
最大のメリットです。物流施設に、個人の投資家が投資するのは非常に困難です。莫大な資金が必要になります。
しかし、機関投資家(大型の資金を持った企業経営のファンドなど)は物流施設に注目しており、REITなどを通して、多くの資金が物流不動産に流れています。昨今、アマゾンや楽天などのECが発展している背景もあります。
また、物流は我々の生活を陰で支えています。昨日、注文したものが、次の日にはすぐ届く、それは素晴らしい物流施設があるおかげなのです。
CRE Fundingにて、物流施設に直接投資を行えば、我々の生活を支える原動力の礎を担うことができます。
メリット２. 少額から気軽に物流不動産投資ができる！
規模にもよりますが、物流不動産は通常莫大な資金を必要とする施設です。しかし、CRE Fundingはクラウドファンディングという仕組みを利用することで1万円からの投資を実現しました。
なので、「不安だから、とりあえず少額から。。。」という人にピッタリです。
メリット３. 情報開示の透明性が高いので投資判断がしやすい！
CRE Fundingの突出ポイントは「情報量の多さ」です。
基本的に、投資を行う以上はしっかりと
- どのような物件に投資するのか？
- 立地はどうか？
- 担保状況はどうか？
などを見極めることが重要です。
このような投資家のニーズに応えるために、CRE Fundingは多くの情報を投資家に提供しています。
特に住所や貸付先の財務状況などは重要です。
メリット４. 定期で利益配当がある
CRE Fundingでは、投資を行った後は定期(通常3ヶ月に1回程度)で利益配当を受け取ることできます。
ファンドの運用期間は12ヶ月程度が多いので、1回の案件投資で、4回ほどの利益配当を受けられる計算になりますね。
定期で決まった金額が手元に入るので、儲かっているという感覚を感じやすくなっています。
定期の飲み会など、利益配当の用途を決めておけば、お小遣いかわりにもなると思います。
メリット５. 取引手数料はなし
CRE Fundingでは、取引の際に投資家が負担する手数料はゼロです。
ただし、CRE Fundingの口座に入金する際に銀行に支払う手数料と、引き出す際の手数料が必要になります。
投資に関して手数料は一切必要ありませんので、そこは安心です。
３. 本当に信頼できる？CRE Fundingを契約する前に知るべき注意点とその解決策！
CRE Fundingでの投資は、将来の収益が予定されており、ぜひ投資してみたいと感じたのでは？
しかし、中には「安定性の面で不安が残る。」と思う方もいらっしゃるはず。
まず、前提として投資する前には『元本割れする可能性がある』という点は絶対に知っておくべきです。
しかしながら、取材によるヒアリングや客観的リサーチを通して、このリスクに対する厳格な対策が施されていることが分かりました。これが弊サイトがCRE Fundingを読者にオススメできると判断した理由になります。
ここでは、「どのような状況で元本割れをするのか？」また「それに対するCRE Fundingの対策について」徹底解説していきます。
初めに：元本割れはどのような状況で発生するの？
物流不動産は馴染みがないので元本割れってどうやって起きるのと思っているかもしれませんね。
弊サイト的に、ここはかなり気になるポイントでしたので、実際にFUEL(株)に取材を行いました。
結論としては、基本的には通常のワンルームマンションへの投資などと同じです。
元本割れは、次の2パターンで発生するケースが多いです。
- ファンドの運用会社が現物不動産を売ったときに元本割れするとき
- 賃借人が賃料を払わず、投資家に家賃収入を配当することができないとき
不動産投資クラウドファンディングでは、インターネット上で集めたお金で不動産を購入し、それを一定の期間運用し、最終的に他の投資家や一般事業法人に売ります。
このとき取得した金額より、売ったときの金額が大きければ利益となります。（キャピタルゲイン）
しかし、思ったより高値で売れなかった場合は、損失となります。
これに加えて、建物のオーナーさんとテナントさんが賃貸者契約を結ぶび、賃借人が賃料を支払います。（インカムゲイン）
あなたが物件を借りているときに家賃を支払うイメージです。
しかし、賃借人が諸事情で賃料を支払えなかった場合や、そもそも誰も物件を借りなかった場合、インカムゲインを得られない問題が発生します。
CRE Fundingはこれらリスクを最小限にできるように、さまざまな工夫が施されていることが分かりました。これを4つのポイントに分けてご紹介します。
ポイント１. 物流不動産は安定的な投資でCREの保証まである！
ポイント２. 賃料は基本的にCRE持ちなので不安視する必要は少ない！
ポイント３. 厳格な資産体制
ポイント４. そもそも運用は物流不動産投資の大手！
ポイント１. 物流不動産は安定的な投資でCREの保証まである！
まず、物流不動産はREIT全体の資産規模で3位となっています。(1位がオフィス、2位は商業施設)
これは、機関投資家を含めたプロからも安定的なアセットとして認知されている証拠です。
案件終了時には最終的に物件の売却が行われますが、物流不動産のそもそもの期待利回りは4%程度(※経済状況によって変動あり)と言われており、実際の利回りはそれ前後というイメージです。
CRE Fundigの利回りは、2.5%〜3.5%程度なので、許容範囲内となっており、安定性は高いと予測できます。
まず、あなたの元本が最初に毀損するわけではないのを知っておこう
CRE Fundingでは、メザニンローンの部分の資金の一部を投資家から資金調達しています。
(※3)
シニアローンとは・・・通常の借入金のこと。
メザニンローンとは・・・シニアローンとエクイティの間のローンで、シニアローンに劣後する(先に毀損する)借入のこと。
エクイティとは・・・自己資金のこと
もし、売却によって元本割れがおきたいとしても一番最初に毀損するのはエクイティの部分です。次にメザニンローン、シニアローンとなります。
そのため、エクイティの鑑定金額が大きければ、投資家の貸付金が毀損する可能性はその分低くなります。
残念ながらエクイティは、不動産鑑定事務所のポリシーによって鑑定価格をCRE Fundingの投資家に開示できないそうですが、
できるだけ鑑定価格を開示してもらえるようにこちらからも働きかけていきます。将来的には、鑑定評価の額に基づくLTV、不特法の劣後出資部分の比率のような要素を開示していきたいと思っています。
との発言をもらっているので、今後に期待ですね。
保証があれば、元本の保全性は高い！
公式で閲覧することができますが、現在多くのファンドに株式会社シーアールイーの保証がついています。
基本的には、保証付きのファンドに投資していれば、株式会社シーアールイーが倒産しない限りはあまり問題ないと思います。
株式会社シーアールイーは東証一部に上場している企業かつ、景気に左右されにくい物流不動産の会社であるため、今後の成長性をみても倒産の可能性は低いです。
ポイント２. 賃料は基本的にCRE持ちなので不安視する必要は少ない！
不動産事業にはリスクもあります。それは賃借人の賃料支払いが滞るケースです。
しかし、これについても安定性はかなり高いです。
下記のスキーム図によると、賃料はCREがマスターリースによって支払っています。
マスターリース契約とは：不動産を賃貸する場合に、まず建物を一括で賃貸して、その賃借人が実際の賃借人に賃貸する方法のこと。
一般的なケースの場合、ま合同会社厚機愛川が不動産を賃貸して、それを別の事業者（転借人）に貸し出すことになります。
しかし、CRE Fundingではこの間に、テナントとして「株式会社シーアールイー」とマスターリース契約を行います。
これにより、仮に転借人が賃貸料を払わなかったとしても、株式会社シーアールイーが代わりに支払うので、投資家に影響がほぼないのです。
ポイント３. 厳格な資産体制
また、案件作成の際には、FUEL(株)による5段階に分けた厳格な審査があります。
詳しくは公式サイトに掲載されておりますが、
審査委員会は外部の専門家も交えて、全員の一致をもってファンドの取扱いを決定します。1名でも反対者がいる場合には、ファンドの取扱いは行いません。(引用：公式サイト)
とのことから近い強いメッセージを感じますね。
ポイント４.そもそも運用は物流不動産投資の大手！
投資家が行うのは、CRE Fundingが組織するファンドへの出資だけです。つまり、後の運用は全てCREグループに任せることになります。
そこで、CRE Fundingの不動産業務が失敗したら、損失が発生するのでは？と心配になる人もいるでしょう。
CREグループの株式会社シーアールイーは、東証一部に上場する大手物流不動産会社です。
下記はCREグループの実績です。稼働率は98%。運用資産総額も600億円規模。
確かな実績があるため、信頼性はかなり高いです。
その他の注意点（デメリット）
CRE Funding最大の注意点は、「元本割れする可能性がある」ことですが、これ以外にもいくつか注意すべき点があります。
注意点１：基本的に確定申告が必要です！
注意点２：早いもの勝ちなので投資できないことも！
注意点３：途中で解約ができないので余剰資金での投資が大事！
注意点１：基本的に確定申告が必要！
CRE Fundingで得られる収益(分配金)は雑所得に該当します。そのため、確定申告が必要です。
1か所から給与の支払を受けている人で、給与所得及び退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える人
2か所以上から給与の支払を受けている人で、主たる給与以外の給与の収入金額と給与所得及び退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える人
（引用：国税庁「給与所得者で確定申告が必要な人」）
投資をされている方は、源泉徴収ありの特定口座をご存知の方も多いのでは？源泉徴収ありの特定口座なら、例外をのぞいて確定申告が不要ですよね。
しかし、CRE Fundingはそもそも不動産事業なので、この特定口座という概念には当てはまりません。
また、不動産には一般的に不動産所得として経費計上することが可能ですが、不動産投資クラウドファンディングはまだ新しいサービスなので、これも適用されません。
また、所得税の場合は年間20万円以下の利益なら確定申告をしなくてもよいですが、住民税においては1円以上の雑所得が発生する場合、原則申請が必要です。なので確定申告は必要だと考えましょう。
ちょっと心配という方は、国税庁のホームページや税務署・税理士に相談すると良いでしょう。
注意点２：現在は早いもの勝ち！
ファンドに投資を行えるのは現状早いもの順。
数分で数万円単位のファンドが満額となってしまうケースもあります。
注意点３：途中で解約ができない！
CRE Fundingのデメリットとして、投資を行ったら、基本的に運用期間が終了するまで、その資金を引き出すことができません。
そのため、投資を行う際は、必ず生活に関係のない余裕資金で行うようにしましょう！
４. CRE Fundingはこんな人にオススメです！
ここまでCRE Fundingの良いところと注意点をみてきましたね！
CRE Fundingはズバリ！次のような人にオススメです！
オススメな人
- 普通は投資できない物流不動産に投資したい！
- 少額から、安定性の高い投資がしたい！
- 値段の上げ下げがない心理的に楽な投資がいい！
とにかく、物流不動産に投資できるのが最大のメリット。個人投資家が直接物流不動産に投資できるのは、ほぼありません。直接、投資を行うことで物流がより身近になりますし、とても良いサービスだと思います。
また、マスターリースや保証によるかなり堅実な運用を行っています。利回りはそれほど高くはありませんが、リスクとリターンは表裏一体です。そのため、かなり堅実な資産形成が可能です。
一度投資したら、ほったらかしでいいので心理的的にもとっても楽です。
物流不動産という目新しさと堅実性重視の方には、最適な投資と言えるでしょう。
こんな人にはオススメしない！
一方で、次のような人にはオススメしません。
- 元本割れリスクを理解してない人
- 確定申告したくない人
- 借金がある人
- 余裕資金がない人
CRE Fundingは、独特の仕組みで元本割れが起きないように努力していますが、それでも起きないとは断言はできません。このリスクを理解してください。
CRE Fundingでは、基本確定申告が必要です。そのため、確定申告がしたくない！という人にはあまり向いていません。ただ、これを機会に確定申告を覚えたいという人には良いでしょう。とても大事なことです。
最後に借金をしていないことと、ある程度の貯金があることを確認しましょう！基本的に投資は生活とは関係のない余裕資金で行うのが鉄則です。
とくにCRE Fundingは一回投資を行ったら、基本的に途中で解約できません！必ず、余裕資金で投資を行ってください！
５. CRE Fundingで投資を行う際に重要なポイント
これから、CRE Fundingに登録しようとお考えの方に「どのように利用すれば良いのか」重要なポイントをまとめました。
基本的には、ここまでで解説してきた内容と似ていますが、重要なのでもう一度解説します。
ポイント１：ファンドの情報をしっかり確認しよう！
ポイント２：必ず余裕資金で投資しよう！
ポイント１：ファンドの情報をしっかり確認しよう！
信頼性が高いと言っても、投資判断を下すのはあなたですので、ファンドの情報はしっかり確認する必要があります。CRE Fundingでは、「ファンドの詳細を見る」にて詳細情報をじっくり閲覧できます。
幸いにして、かなり透明性が高い情報を提供しているので、判断材料はたくさんあると思います。
原則全部に目を通した方が良いですが、特に重要な項目は
- 保証がついているか？
- リスクとリターンが適切か？
- 物件の情報
「投資先概要」では立地場所や建物の情報などの情報を入手できます。
また、CREによる保証がついているファンドもあるので、そこをしっかりチェックしましょう。保証があれば、元本の保全性はかなり高いです。
最後には、リターンがちゃんとリスクに見合った数値に設定されているかのか？という点です。
ここにも注意しましょう。
ポイント２：必ず余裕資金で投資しよう！
1回不動産ファンドに投資を行ったら、基本的に途中で解約ができません！
そのため、必ず生活とは関係のない余裕資金で投資を行ってください。
６. 口座開設の方法を丁寧に解説！お得なキャンペーン情報も！
さて、CRE Fundingで投資したい方向けに、CRE Fundingの契約で失敗しないための契約情報をお伝えします。
口座開設自体は数分で終わります。
キャンペーン＋新規案件情報
現在CRE Fundingではキャンペーンを実施しておりません。今後もキャンペーンが開始された改めて記載いたします。
口座開設の方法を丁寧に図解！
ここからはCRE Fundingの口座開設の方法を図解でわかりやすく丁寧にご説明いたします。
登録には身分証明書（免許証/パスポート/写真付きマイナンバーetc）が必要です。予め用意しておきましょう！
申請者氏名や住所、出金用の振込先を入力。
まとめ
CRE Fundingは、将来の利回りが予定されている物流不動産ファンドに1万円から投資ができるサービス。
価格の上下を気にせず、コツコツと資産を増やしていけるのが特徴。
しかし、必ずしも元本保証ではない点はしっかり理解しておきましょう！
オススメな人
- 普通は投資できない物流不動産に投資したい！
- 少額から、安定性の高い投資がしたい！
- 値段の上げ下げがない心理的に楽な投資がいい！
CRE Fundingは、上記の条件に当てはまる人にピッタリです！
特に、物流という点と、堅実性を求めている人には最適な投資手段だと言えます。
お申し込む際は、お得なキャンペーンを利用してくださいね。
この記事が参考になったのなら幸いです。
