少額から物流不動産に投資ができると評判のサービス「CRE Funding」。
今まで個人が直接物流不動産に投資できる仕組みはなかったので、とても画期的です！
しかしまだちょっと不安なのでもう少し考慮したいと考えている方もいらっしゃると思います。
そこで、そんな読者様のために、CRE Fundingを運営するFUEL株式会社に直接出向き、事業者の方から、
- 物流不動産の初歩知識
- CRE Funding仕組み
- CRE Fundingの魅力
などを語っていただきました。
終始、温かい雰囲気で事業者様の熱い想いを感じました。
ぜひ、これからCRE Fundingを利用しようと思っている方は、参考にしていただくとよりCRE Fundingの良さを知ることができると思います。
初めにこの記事のポイントまとめ
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取材を受けくださった、FUEL株式会社の事業者様
１. 物流不動産投資の初歩的な知識
「CRE Fundingの魅力は個人が物流不動産に投資できる点だと思いますが、そもそもの物流不動産投資の仕組みについて教えてください。どのような時に利益と損失が発生するのでしょうか？」
「住宅に関しては私たちが実際に住むものなので、賃料とかイメージがつきやすいですが、物流不動産はわかりにくいかもしれませんね。」
「まず、結論としては、他の一般的な不動産と仕組みは同じと考えていただいて問題ございません。」
「物流不動産では、建物のオーナーさんとテナントさんが賃貸者契約を結ぶという仕組みで、もちろん賃貸収入が入ってきます。最終的にそれを売却するとそこにキャピタルゲイン(売却益)が発生しますので、それを享受します。」
「物流不動産投資の基本的な仕組みはマンションに限らず、オフィスビル、商業ビルとも変わらないですね。」
「なるほど、それを聞いて安心しました。では、他の不動産と同じようなイメージを持っていればいいのですね。」
「もちろん、各アセットタイプによってリスク要因が変わってきますので、そこをどう判断するかが重要ですが、それは個別の不動産に対するアプローチと相違ありません。」
物流不動産の安定性について
「安定性の面を教えてください。」
「過去のデータを見ても、物流不動産の賃料は安定傾向にありまして、それほど変動はしないんですね。昨今、アマゾンなどのECが発展し、倉庫のニーズは増えています。」
「また、旧来の保管する倉庫というより、サプライチェーン(※1)の最適化を測るための機能として、物流施設も発展してきています。」
(※1)サプライチェーンとは、製品の調達から、製造、在庫管理、配送、販売、消費までの流れ全てのこと。
「ただ物を置く場所ではなく、そこからどう配送していくのか？即日で配送するかとか？そこら辺の最適化としても物流施設の機能が求められます。」
「ラストワンマイル(最後の配達)では、より小型化した倉庫のニーズも強く、大型倉庫だけでなく、小型倉庫のニーズも増えつつあります。」
「ECがどんどん伸びていく中で、物流施設のニーズは増え、ニーズが増えればもちろん開発数や市場規模はどんどん伸びていきます。」
「現在でいえば、REIT(※2)の中の全体の資産規模では1位がオフィス、2位は商業施設、そして2、3年前までは住宅だったのですが、今では3位に物流がきています。これは、機関投資家を含めたプロからも安定的なアセットとして認知されている証拠です。」
(※2)REITは不動産の投資信託です。投資家から集めた資金をもとも不動産投資を行います。
「今回のCREさんの話もそうですが、彼らのアセットってとても安定しているんですね。稼働率もほぼ100%に近いです。そのため、長期で運用するのには適しており、今回のクラウドファンディングとの相性も良いと感じました。」
物流不動産=倉庫？
「物流不動産って倉庫以外もあるのでしょうか？」
「基本的には倉庫と考えて貰えば大丈夫です。」
「国交省の定義では、次のようにありますね。」
- 物流不動産とは、物流業務を行うための施設として第三者へ賃貸される、倉庫・物流センター等の建物。
- 物流不動産のビジネスモデルの特徴として、賃貸面積に応じた賃料を収受することで成立することが挙げられる。（⇔従来型の倉庫業は、輸送・保管量に応じた料金を収受）
- 施設の特徴として、ダブルランプウェイ、免震・制震構造、太陽光発電など、倉庫・物流センターとしての機能拡充に資する最新鋭設備を備えた物件が増えているほか、カフェテリア、託児所など従業員の働きやすさに配慮した物件の開発も進んでいる。
「ありがとうございます。イメージとしては倉庫に投資していると思えばいいんですね。」
「倉庫の中にも色々なものがあり、アパレルなどの軽いものを扱う倉庫や重めのものを扱うものとか冷凍食品を扱うものとか、スペックの差はありますが、倉庫という認識で問題ありません。」
物流不動産の利回りについて
「利回りの安定性の根拠を示す資料などありますでしょうか？物流不動産全体の利回りとしては持っていた方がいいイメージとしてはどのくらいの利回りになるでしょうか？CRE Fundingでは2.5〜3.0%の募集案件が目立ちますが、物流業界がもつポテンシャル利回りを教えていただけたら」
「収益率どれくれいというのはマーケットによって変わってくるのですが、一般社団法人日本不動産研究所の調査によると、現状の投資家調査では、だいたい4〜5%くらいが期待利回りとして出ています。」
「期待利回りが4%ですので、実質の利回りはもう少し下がるかとは思います。主観も入るのですが、だいたい住宅の利回りとあまり差がないイメージですね。」
「とすると、現在CRE Fundingが提供しているファンドは利回り2.5〜3.5%程度といい線なのかもしれませんね」
「高い配当利回りを出すことは投資家的には良いと思っていますが、安定的にファンドを供給するためには、事業者様が本当に必要とする資金であるべきです。そこをしっかり考え提供しています。」
物流不動産の流動性について
「物流不動産の流動性についてはいかがでしょうか？」
「流動性をどこで推し量るかなのですが、基本的にREIT市場での物流不動産の規模が上がっているのは、色々な企業さんが物流倉庫を開発して、物流不動産の出口としてREIT使うケースも多いからですね。」
「今では、住宅を超える規模感になっていますから、売却の流動性は高いと言えます。資産規模のところで流動性はご説明できると思います。」
２. CRE Fundingの仕組みについて
「CRE Fundingの仕組み(スキーム)は、なかなか面白い形をしていますよね？」
「そうですね。CRE Fundingは、一般的な不特法による不動産投資クラウドファンディングではなく、不特法(不動産特定共同事業法)と金商法(金融商品取引法)を組み合わせたハイブリットの商品です。」
「物件を保有する仕組みは不特法で、そして資金の一部を金商法のスキームで調達しています。業界初のスキームですね。」
「シニアローン、メザニンローン、エクイティ(※3)とありますが、今回の案件でしたら、メザニンローンの一部を金商法で投資家様から調達しています。」
(※3)
シニアローンとは・・・通常の借入金のこと。
メザニンローンとは・・・シニアローンとエクイティの間のローンで、シニアローンに劣後する(先に毀損する)借入のこと。
エクイティとは・・・自己資金のこと
「とするとかなりの金額をCREさんが出していますよね？」
「そうですね。今回の場合、彼らのクレジットにかなり依拠した商品で安定性が高いです。固定賃料もCREさんが支払っています。」
「元本割れを起こした場合はどうなるのでしょうか？」
「まずはエクイティから毀損しますが、その後第二順位のメザニンローンと下から毀損していきます。第二順位は複数ありますが、両方とも一緒に毀損していきます。」
「ここは、金商法のところなので、現状事業者様には情報開示の義務はないと思いますが、エクイティの情報開示についてはどのようにお考えでしょうか？」
「不動産鑑定事務所によってポリシーがあり鑑定価格を投資家の皆様に開示できないこともありますが、できるだけ鑑定価格を開示してもらえるようにこちらからも働きかけていきます。将来的には、鑑定評価の額に基づくLTV、不特法の劣後出資部分の比率のような要素を開示していきたいと思っています。」
「また、案件によっては対象ローンに対するCREさんの保証がついていることもあります。」
「それは、安定性が高くて良いですね。」
３. CRE Funding立ち上げの経緯
「どういった経緯があるCRE Fundingを立ち上げられたのでしょうか？」
「CREさんのクラウドファンディングをやりたいというニーズと上手くマッチした感じです。」
「我々は、オンラインファンドというプラットフォームを提供する立場なので、すぐに立ち上げられるのですが、クラウドファンディングのライセンスって結構重くてかなりのリソースを割くことになりますし、システムをゼロから作るのも大変です。」
「また、クライウドファンディングってマンションやワンルームが多いじゃないですか？ですが、我々、もともと不動産のファンドなど金融の人間が多いので、そういった強みを生かした、プロの投資家しか参加できない市場に個人の方のお金をインターネットでつなぐことができないかという想いがありました。」
「物流不動産って、個人では投資しにくいですが、プロが投資しているということは良い商品なんですよね。」
「そこをしっかりと啓発していきたいと考えていましたし、我々としても物流不動産のクラウドファンディングの第一号としてやりたいと思っていましたので、タイミングとご縁がピッタリ合い、提供できたという感じですね。」
「物流不動産という点が響きましたよね！なかなか投資ができないので。」
「投資しにくいですし、リスクなどを含めて、ゼロから勉強するとなるともっとハードル上がりますよね。普通の人が投資できないところに投資できるのは新しい価値を生み出していると感じますね。」
４. CRE Fundingの本当のメリット
「CRE Funding 利用するメリットはどこにあるでしょうか？物流不動産への新しいアプローチや少額(1万円)から投資できるなどがありそうですが、他にはあるでしょうか？」
「やはり新しい分野に投資できるというのはポイントだと思いますね。不動産という分野での分散投資にもなりますし、何よりCREさんという物流のプロが運営しているものに投資できるので。」
「CRE Fundingを通して、より物流やECが身近に感じるきっかけになるのではと思います。というのも、ECで注文したものが翌日にちゃんと届くのか?これって当たり前に享受していますが、よく考えたらすごいじゃないですか？」
「それは、アマゾンさんとかがすごい物流施設の仕組みを創り上げているからなんですね。そういったところを感じていただけたら嬉しいかなと思います。」
「倉庫にもちゃんと誰かが投資しているんだとわかりますよね。トラックの運転者さんが頑張ってるくらいで止まってしまいがちですが、CRE Fundingを通してのその先まで想像できるようになると良いですよね。」
「倉庫はいろんな事業のベースなので、アセットとしてのニーズが非常に強いと言えます。景気に大きく左右される商品でもないですし、貸付型のクラウドファンディングっていい意味で元本が固定されているじゃないですか。予定されていたリターンが、一定の期間で入ってきます。」
「長期でしっかり資産を作っていくなら、ボラティリティが高い商品に投資をするというより、安定性の高い商品に継続して投資をすべきです。」
「確実に大丈夫とは言えないが、安定的な商品でキャッシュフローと流動性を意識した商品を作っていった方が良いだろうとことで、わかりやすく安定性の高いアセットからやっていきたいという思いがありました。」
「CRE Fundingは運用期間も長めかつ安定性も高いので、コツコツとした堅実な資産形成には向いているかもしれませんね。」
「クラウドファンディングにも様々な商品がありますが、中には利回りの高いものもありますが、やはり利回りはリスクとリターンで決まっているものですからね。」
「ゆくゆくは利回りの高いものも提供できればと考えていますが、ちゃんとユーザー様に説明してリスクを理解した上で投資してもらうことは重要だと思っています。」
５. 投資家へのひとこと
「最後に、これから投資される投資家様への一言をお願いします。」
「今までは、プロの投資家だけの市場だった物流不動産に、一般の方も投資できる環境を整えました。」
「貸付型のクラウドファンディングではありますが、物件を含めてフル開示していくつもりですので、物件ごとにしっかり投資家さんに見てもらって投資するかの判断をしていただきたいと思います。」
「不動産と言えば、住宅・マンションという発想しかなかった方も、CRE Fundingが選択肢を広げるきっかけになればと思っています。」
「ぜひ、宜しくお願いいたします。」
あとがき
CRE Fundingを運営するFUEL株式会社にインタビューを行いました。
仲の良いチームで日々助け合いながら事業展開をしているのを感じました。
なにより、プロからも人気の物流不動産に個人でも投資ができる点が最高の魅力だと思います。
記事内でも語られていますが、物流不動産はECなどの発展によって、私たちの生活には欠かせないものになっています。それに、直接投資ができるCRE Fundingはとても魅力的ですね。
CRE Fundingを通して、金融がより身近になり、世の中はみんなのお金で成り立っているのだと気づくきっかけになればいいですね。
物流不動産に投資して興味の裾を広げたい方は、CRE Fundingを利用してみてはいかがでしょうか？
