WARASHIBE(COZUCHI)のファンド「六本木 事業用地」に投資しても大丈夫?

LAETOLI株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディング「WARASHIBE(※COZUCHIに改名予定)」にて新規ファンド「六本木 事業用地」の募集が2021年9月1日に始まります。

WARASHIBE(ワラシベ)は、利回り上限を設けない高い利回りの案件が人気の不動産投資型クラウドファンディング。数々のバラエティ豊かなファンドを提供しているのも特徴です。

今回のファンドは利回り20%+募集金額10億円という規格外っぷ

超好条件のファンドなだけに危なくないのかと不安になるのではと思います。

この案件について独自の見解を踏まえて細かく見ていきます。

※当記事はあくまで弊サイト独自の見解によるものです。

六本木 事業用地の概要

案件の概要を簡単に表にまとめました。

利回り 20%(インカムゲイン2.5%+キャピタルゲイン17.5%)
想定運用期間 3ヶ月
最低投資金額 1万円から
募集金額 10億円
応募開始 9月1日19時から
※優先枠と一般枠に分かれている
応募形式 抽選
※既存投資家向けは先着
優先劣後比率 一般投資家:WARASHIBE=80:20
つまり、20%までの損失はWARASHIBEがカバー
配当・償還日 2022年1月19日
その他の特徴 ・高く売れば場合利回りがさらにアップ
・すでにある不動産事業者から購入意向がある
・募集金額に達しない場合、WARASHIBEが劣後出資を増資予定

このファンドは、「六本木」駅 徒歩8分にあり、東京都道412号(通称、六本木通り)に面した一棟ビルを投資対象としていおり、利回りの多くを売却益(キャピタルゲイン)から得る予定となっています。運用期間は3ヶ月と短期です。

<物件の画像>

<物件情報>

所在地 東京都港区西麻布3丁目20-14
最寄駅 東京メトロ日比谷線「六本木」駅徒歩8分
土地面積 305.32㎡
容積率 600%
延床面積 1,336.68㎡
建蔽率 80%

利回りは20%を基準としており、WARASHIBEの運用成果によってはさらに高い利回りが見込めます。

運用期間は3ヶ月ですので、実際の利回りは20÷4=5%となります。また、配当日は1月中旬であることから実際の資金の拘束期間は約4ヶ月です。

100万円を投資した場合、4ヶ月後には5万円の分配金を得られます。

WARASHIBEは劣後出資を20%を入れています。この為、もし元本毀損が発生した場合は20%までなら投資家の元本に傷がつきません。また、募集金額10億円が集まらなかった場合は、WARASHIBEが増資し劣後出資として埋め合わせるとしています。

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本ファンドの概要における注意点は募集形式にあります。優先枠と一般枠に分かれていますので、こちらをご紹介します。

優先枠

募集金額:600,000,000 / 60,000口
対象者:早期償還となる五反田・武蔵新城出資者
募集期間:9/1 19:00 ~ 
募集方式:償還金額の2倍まで当選確定、2倍を超える申込は一般枠として抽選

注意点としては、早期償還となるファンド「品川区 五反田Ⅱ」と「神奈川県 武蔵新城Ⅰ」出資者限定である点です。

これからWARASHIBEに登録される方or五反田・武蔵新城に出資していない方は基本的には下記の条件になります。

一般枠

募集金額:400,000,000 / 40,000口
募集期間:9/1 19:00 ~ 9月8日 13:00
募集方式:抽選
申込上限口数:なし

多くの方はこちらに該当します。

9月1日 19:00 ~ 9月8日 13:00の間に抽選に申し込みを行います。

なぜハイリターンなのかを推測!

ここで気になるのは、なぜこのファンドはこんなにも利回りが良いのかという点だと思います。

通常20%+募集金額10億円ですから不安に思うのも無理はないと思います。

ただ、今回の案件に関してはある程度の根拠があります。

現在の状況について!区分所有していたものを割安取得

本ファンドの事業者はもともと区分所有建物の土地の全てと建物の1/2を長期保有の前提で所有していましたが、本年5月に残りの区分建物の1/2が売りに出されました。本物件は築48年と非常に古く、区分所有で建替えも容易ではないため、一般的には収益物件としての魅力に劣ります。
そのため他の購入希望者がいなく、土地の本来的な価値より割安で取得いたしました。本ファンドの事業者は区分所有建物の全所有権取得により、建替え等の開発が可能になるため、土地の本来持つ価値を実現することが可能になりました。

引用:WARASHIBE公式

もともと区分所有建物の土地の全てと建物の1/2を所有しており、残りの建物の1/2を取得することで建物の完全な所有権を獲得している状態です。

また、入居テナントの全ての契約が定期賃貸借契約となっているため、2023年6月末日に全てのテナントが契約期間満了となります。その後、建物の取壊しが可能になることから、取壊し後の土地の使用権をめぐって需要が生まれている状態です。

立地がかなり良い!すでに購入意向も!

<地図>

あの有名な六本木ヒルズはすぐ近く。ここの土地を活用したいと考える事業者は多いことが推測できます。

六本木一等地エリアは開発可能な更地がほとんどない状況であり、今回の物件の獲得はかなり魅力的に映っていることでしょう。

現段階ですでに購入希望があるようです。

会社概要:不動産事業者
資本金:約4.8億円
売上:約116億円
購入意向金額:19億円

引用:WARASHIBE公式サイト

今回の利回りはこちらの物件の収得価格とこちらの購入意向金額を照らし合わせた結果の利回りではないかと想定されます。

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結局このファンドに投資すべき?結論と見るべきポイントについて!

ここまで、「WARASHIBE(ワラシベ)」の新規ファンド「六本木 事業用地」について解説してしてきました。

一番気になる点はこのファンドに投資しても大丈夫なのかという点だと思います。

前提!投資は自己責任です!

結論をお伝えする前に、しっかりお伝えすべきことがあります。

投資は自己責任です。もし投資される場合は、あなた自身でファンドの説明をよく読み、リスクを把握の上、納得したら投資してください。当記事はあくまで弊サイト独自の見解です。ここでの記載はあくまで一意見としては取り入れてください。

また、投資に元本毀損はつきものですので、必ず余裕資金の範囲内で投資を行いましょう!

投資すべきかの結論と考慮すべきリスクについて

まず、利回りが高すぎるために、通常なら避けるべき案件ではありますが、当ファンドには下記の特徴があることから余裕資金の範囲内でしたら投資を検討してもみても良いかもしれません。

  • すでに購入希望がある
  • 運用期間が短い
  • 優先劣後出資20%
  • COZUCHI第一弾のキャンペーンファンドである

懸念点は売却先ですが、六本木の一等地という立地から比較的売却しやすいのではと推測できます。すでに購入希望がある点も嬉しい情報です。

基本的に、運用期間が長くなると長期投資による不動産需要リスクがありますが、本ファンドの運用は3ヶ月となっています。投資家目線としても短期で償還されることは安心材料となるでしょう。

劣後出資は20%と高いため、毀損時のリスクも軽減されています。

さらに、こちらのファンドのリスクを軽減させているのがWARASHIBEからCOZUCHIへのサイトリニューアル後の第一号案件という点です。

※WARASHIBEはCOZUCHIと名前を変えて運営していく予定です。

最初の案件で元本毀損となればブランドに多少なりともダメージがあることから、自信のある案件であると推測できます。ただ、こちらはあくまで推測ですので、そうかもしれないなぁくらいに留めておきましょう。

他にも考えられるリスクは、LAETOLI株式会社が3ヶ月以内に倒産しないかがどうか?と言う点もありますが、こちらも短期運用のために倒産リスクは低めとなっています。

※不動産投資型クラウドファンディングでは案件の組成を運営企業が行う為、事業者リスクが非常に高い。

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LAETOLI株式会社とは?

LAETOLI株式会社について気になる人の為に概要を簡単にご紹介します。

LAETOLI株式会社は、1999年から不動産の運用アドバイザーを行っており、2008年からはWARASHIBEの前身といえるクラウドファンディングサービスも提供していました。

その経験を元に不動産投資型クラウドファンディングに本格参入し、2019年に新しいサービスとして、WARASHIBE(COZUCHIにリニューアル予定)をスタートさせています。

<LAETOLI株式会社の概要>

社名 LAETOLI株式会社
所在地 東京都港区南青山2-24-15 青山タワービル9階
設立 1999年7月1日
資本金 1億円
代表取締役 武藤 弥
登録免許 宅地建物取引業者 東京都知事(5)77822号
不動産特定共同事業者 東京都知事 第60号
金融商品取引業 関東財務局長(金商)第740号

弊サイトは株式会社SATAS(LAETOLI株式会社の前身)に実際にインタビューも行っております。しっかり事業に責任感を持ってやっていないと顔出しをしないと思いますし、取材を通して顧客ファーストな企業だとわかりました

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まとめ

「WARASHIBE(ワラシベ)」にて新規ファンド「六本木 事業用地」について解説しました。

こちらですが、余裕資金の範囲でしたら投資を検討しても良いファンドと捉えても良いのではないでしょうか?

利回りは驚異の20%。高すぎて一見怪しく思えますが、しっかりとファンド概要等を見ると根拠があることがわかります。

ただし、投資は自己責任ですので、今回解説したポイントを見ながら個々人でしっかり案件精査し、納得したら投資してみてみると良いでしょう。

個人でしっかり考える癖をつけることが目利き力の向上になります。

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マネとも!編集部

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