オルタナ(ALTERNA)の評判や利回りは？三井物産の小口投資をやってみてブログで口コミ

オルタナ(ALTERNA)についてお調べ中ですね？

オルタナは三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社が運営するデジタル証券(資産運用会社)です。

10万円という比較的少額から、一般の投資家が投資できない優良な不動産等の実物資産に投資でき、かつ安定的な収益を得ることができます。

これらを踏まえて、オルタナは

• 3%程度の固定利回りを期待しながら、
• 売却益も狙って効率的に運用したい

という方にオススメです。

この記事では、

• 他の投資方法と比較したオルタナの特徴
• オルタナで投資するメリット・デメリット
• どんな人にオススメなのか？
• なぜ私がオルタナを利用しているのか？

と順を追って丁寧にわかりやすく解説します。ぜひ参考にしてください。

マネとも！管理人

私はオルタナの第1弾案件(2023年6月〜)から投資をしています。そのため、当記事は最古参ユーザーの見解です。

１. オルタナ(ALTERNA)とは？

オルタナは三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社が運営するデジタル証券です。

オルタナは、案件ごとに小口で投資家からお金を集め、その資金を元に不動産事業を行います。投資した投資家には、受益証券を呼ばれる権利(株式のようなもの)が付与されます。

そして、不動産事業で得られた賃料配当や売却益が、受益証券を持っている人にも還元される仕組みです。

このような仕組みを導入している証券会社をデジタル証券と言います。

株のように、所持している受益証券の評価額(不動産鑑定評価)が日々変動する特徴があります。

<オルタナ(ALTERNA)の概要>

オルタナの運営会社は大丈夫？怪しい？

オルタナでは、案件の組成をオルタナの運営会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社が行うため、運営企業が信頼できるかを確かめることが重要です。

なぜなら、運営会社が破産した場合、資産が毀損する可能性があるからです。

三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社は、株式の53%を三井物産株式会社が保有しており、実質的には三井物産株式会社の子会社です。

三井物産株式会社は日本が誇る超大手商社ですので、経営状況等は良好で安心感があります。

<三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社の概要>

2.【2023年9月更新】元本割れはない？私のオルタナの利回りを公開！

私はオルタナで投資しており、具体的には下記の案件に投資しています。

現在のトータル損益は+1257円(+1.257%)です。

私がオルタナの初回案件に投資しており、初回受け渡しは2023年6月26日でした。

なんと！運用開始初日で上記記載の利益が発生しました。

なぜすぐに利益が発生したのか？

運用会社が、不動産鑑定評価額よりも不動産を割安で購入することに成功したからです。

マネとも！管理人

全ての案件が今回のように運用開始と同時に評価益が発生するわけではないと思いますが、初日から成功体験を積める点はオルタナ独自の強みと言えますね。

3. 他の投資手法と比較して分かるオルタナ(デジタル証券)の特徴

オルタナはデジタル証券です。

• 投資対象が不動産の不動産投資型クラウドファンディング
• 一般的な投資(株式投資や投資信託、REITなど)

とどう違うのか気になると思います。

オルタナと一般的な投資(株式投資や投資信託、REITなど)の違い

オルタナが一般的な投資(株式投資や投資信託、REITなど)と大きく違う点は下記にあります。

• 値動きに影響されない安定した収益

一般的な投資では、ある程度の値動きのリスクを投資家が許容し、それに応じた期待リターンを享受できます。

しかし、値動きが大きいほど、利益を得られる可能性も高まりますが、損失する可能性も高まります。

一方オルタナは、不動産に投資するので賃料収入があります。そのため価格の値動きに影響されない安定した収益(分配金)を得ることできます。

オルタナと不動産投資クラウドファンディングの違い

一般的な不動産投資クラウドファンディングとは商品の特性が似ていますが、下記の違いがあります。

• 案件の不動産鑑定価値に基づき、売却益が変動する
• 年に数回売れるので流動性がある
• 源泉徴収ありを選択した場合、確定申告不要

不動産投資クラウドファンディングは、売却益(キャピタルゲイン)の数値が固定が一般的です。

一方、デジタル証券は投資した不動産の価値(不動産鑑定評価)が変動します。不動産鑑定評価が高まれば、売却時に売却益を獲得することもできるのが特徴です。

加えて、年に数回売ることができるので、ある程度はご自身のタイミングで売却することができます。

また、源泉徴収ありの特定口座を開設していたら、確定申告が不要です。

4. オルタナで投資するメリットとは？

私がオルタナをおすすめするのは、以下のメリットがあるからです。

順番にご説明していきます。

（１）相場の状況に左右されず、安定した収益(分配金)を得ることができる

オルタナでは、不動産投資を行うことのできる案件ごとに、想定運用利回りと運用期間が決められています。

あらかじめ将来の収益が予定されているので、相場の状況に左右されず、安定した収益を得ることができます。

例えば、想定利回りが3.0%、運用期間が12ヶ月のファンドに100万円を投資した場合、12ヶ月後には103万円となります。

このように、デジタル証券は将来のリターンがあらかじめ決まっているのが最大の特徴です。

マネとも！管理人

相場の良し悪しに一喜一憂することはありません。案件に投資を行えば、後はほったらかしにしていればOKです。

（２）売却益が決まっておらず、大きな利益を上げれる可能性がある

オルタナで投資した案件の基準価額は不動産鑑定評価額で決定され、この価格は定期的に変動します。

オルタナではこの不動産鑑定評価額の数値で案件を売却することができ、不動産鑑定評価額が高まれば売却益(キャピタルゲイン)を獲得することができます。

マネとも！管理人

株式投資に例えるとわかりやすいですね。配当金に加えて、値上がり益も得られるイメージ。

（３）10万円から一般的には投資できない不動産に投資できる

オルタナは10万円から一般的な投資家が投資できない、東京都内一等地の住居(レジデンス)やオフィスビル、物流施設などに不動産投資ができるのが特徴です。

好立地の大型物件は将来的な値上がりが期待できるものの、三井物産のような大きな機関投資家でないとなかなか投資できませんでした。

加えて、実物不動産投資はワンルームなどの小規模なものであっても、数千万円程度の資金が必要なので、特に初心者だと敷居が高く感じてしまいます。

マネとも！管理人

オルタナなら少額からめちゃくちゃいい物件に投資できるんですね。

（４）年に2回売却できる

オルタナで投資している資産は年に2回売却ができるのが魅力です。

不動産投資クラウドファンディングではそもそも投資中の資産の売却が不可であったり、現物不動産投資では買い手が見つからないと物件を売ることができません。

マネとも！管理人

オルタナの案件は4、5年単位と比較的長期運用が前提です。運用中に不動産鑑定評価が高まり、今のうちに売っておいた方がいい！と感じたら売れるのは良いですね。

（５）確定申告が必要ない

オルタナでは、源泉徴収ありの特定口座を選択した場合、分配金や売却益に対して20.315%が自動的に源泉徴収されます。

そのため、確定申告が不要です。

マネとも！管理人

申告分離課税の対象なので、上場株式等の損失とオルタナの利益を損益通算させることもできます。(別途確定申告が必要)

5. オルタナで投資するなら知っておくべき注意点(デメリット)

また下記の注意点もあります。

1. 元本割れの可能性がある
2. 入金・出金手数料がかかる

しっかり確認しておきましょう！

注意点１：元本割れの可能性がある

投資である以上は、元本割れする可能性があります。

元本割れはどのような状況で発生する？

オルタナによる元本割れは、大きく以下2パターンが多いです。

• 運用会社が運用する物件の売却価格が取得価格以下になった場合
• 賃借人が減り、建物の賃料収入が減った場合

どのように対策をすればいい？

• 物件がしっかり安定的に賃料収入と得られるか？
• 価値が下がりにくいか？

をオルタナ公式が公開している案件情報を元に精査しましょう。

入居者が継続的に住みたいと思うような建物・立地・周辺環境かどうかが重要です。

と言っても初心者の方は案件の精査は難しいとも思います。そこでおすすめなのが複数の案件に分散投資を行うことです。

また分散投資の対象はオルタナ問わず、株式などの資産でも良いです。

マネとも！管理人

オルタナは株式等の利益と相殺(損益通算)させることができます。

例えば、年末時にオルタナで損失があれば、利益が出ている株式を売却することで埋め合わせができます。(別途確定申告が必要)

注意点２：入金手数料が発生する場合がある

オルタナの案件に投資する場合は、最初に証券口座にお金をまとめて入金する必要がありますが、振込手数料は投資家負担になります。

だたし、クイック入金を行えば入金手数料を無料にすることもできます。

<クイック入金対応銀行>

・ソニー銀行

6. オルタナはこんな人におすすめ！私が投資する理由も紹介

ここまでの内容を踏まえて、オルタナは次のような方に向いていると言えます。

オルタナの特徴は景気に左右されない固定利回りにあります。平均利回りは3%前後ですので、これくらいのリターンを期待したい人に適しています。

売却益も狙えますので、この点にも魅力を感じる方にも向いているでしょう。

また、オルタナは源泉徴収ありの特定口座であれば確定申告の必要ありません。

同じく不動産に少額から投資ができる仕組みとして不動産投資クラウドファンディングや現物不動産投資がありますが、こちらは原則確定申告が必要なので手間がかかります。

加えて、私がなぜオルタナを利用するのかについても紹介します。

私がオルタナを利用する理由

私は年利4〜8%の利回りを期待して、つみたてNISAやロボアドバイザーで投資しています。

しかし、つみたてNISAやロボアドバイザーは上場資産に投資するため景気に大きく左右される傾向にあり、私の期待するリターンを獲得できない場合も想定されます。

そこで、私は景気に連動しないオルタナにも分散投資をすることで、期待リターンの安定化を図っています。

マネとも！管理人

オルタナのような景気に左右されにくい運用はオルタナティブ投資と言われ、株式のような景気連動型と併用することでリターンを安定化できる可能性があります。

ちなみに、景気連動しない小口の運用手段としては不動産投資クラウドファンディングが該当しますが、私はオルタナの方が好みです。

なぜなら、不動産投資クラウドファンディングの利益は総合課税となり雑所得に計上されるため、株式資産との損益通算ができないからです。

つまり、景気連動×景気独立で効率的なポートフォリオを組む場合は損益通算ができるオルタナの方がいいと考えています。

マネとも！管理人

以上から、私は今後オルタナに追加で分散投資をしていくつもりです。

7. 世間のオルタナに対する口コミ・評判を紹介

ここで世間のオルタナに対する口コミをご紹介します。

• すぐに利益が出た
• 投資家の選択肢が増えた

という意見の一方で、

• 手数料が不明瞭だ

という口コミをありました

良い口コミ一覧

三井物産のALTANA（オルタナ）をはじめてみた。不動産等のデジタル証券(ST)投資ができる。今回の案件は利回り想定3%で運用期間が約4年。開始すぐに+1%強になっているので最終利回り悪くないのかなぁ。https://t.co/hccGW64Orf pic.twitter.com/pvW8RhfVYN

— nav (@navi55887472) June 27, 2023

オルタナが遂にサービス開始。本来であれば多額の資金が必要な不動産が小口されて販売されるようになれば一般投資家も投資の選択肢が増えますね。

これぞセキュリティトークンのメリットなので。

コスト減、運用収益増https://t.co/Emz1KFjY6f

— ミートくん (@meat_kun7) May 23, 2023

懸念点を指摘する口コミ一覧

REITとの本質的な差がよくわからん。流動性が低いから現在価値が不明瞭だし手数料抜く余地が増えてる気がする

三井物産グループ発、個人投資家の新しい選択肢「ALTERNA（オルタナ）」がサービス開始。デジタル証券（ST）を活用し、「貯蓄から投資へ」を推進 https://t.co/naZl42LhzU via @PRTIMES_JP

— ダニエル (@go_faraway) May 22, 2023

オルタナまとめ

オルタナは、将来の利回りが予定されている案件に10万円から投資ができるサービス。

価格の上下を気にせず、コツコツと資産を増やしていけるのが特徴。

売却益も獲得できる可能性があります。

しかし、元本保証ではないので、オルタナの案件や株式などの資産に分散投資をしてリスクを軽減することをオススメします。

マネとも！管理人

つみたてNISAなどと通して景気連動の資産を多く保有している方は、景気独立の資産であるオルタナにも投資してみるとリターンの安定化が期待できます。

この記事が参考になったのなら幸いです。