あなたはどこの不動産投資型クラウドファンディング(以下、不動産クラウドファンディング)業者が良いかを検討しているところですね。
不動産クラウドファンディングに投資する際は、しっかり吟味して業者を選ばないと、損失を出して、最悪投資元本が返ってこなかったりと散々な目にあうかもしれません。
不動産クラウドファンディングは基本的に、不動産という堅実性と利回りの高さが魅力ですが、リスクとリターンは表裏一体。高すぎる利回りの案件に限って投資先の情報で不明で実態が全く謎なこともあるので注意です。
なので、この記事では、独自の取材などを通して不動産クラウドファンディングの裏側まで知りつくている弊サイトが、本当に信頼できると判断した業者のみをピックアップしてお伝えいたします。
ぜひ、不動産クラウドファンディング業者選びの参考にしてください。
前提知識：不動産クラウドファンディングとは？
目次
まず結論！おすすめのの不動産クラウドファンディング業者はここだけ！
まず、結論から言いますと、弊サイトが信頼できると判断したのは、現在では下記の業者のみです。
なぜそう言えるのかは、後述します。
これ以外も良い業者はいると思いますが、現在弊サイト的にはおすすめ業者として断言ができません。今後もリサーチを徹底し、良い業者を探してまいります。
ここからはなぜそう言えるのかを不動産クラウドファンディング業者の選び方にも注目しながら、解説していきます。
１. 不動産クラウドファンディング業者の選び方！重要な３つのポイントとは？
- その事業者が本当に信用に値するか？
- 掲載案件の透明性が高いかどうか？(利回りが適性かどうか？)
- 元本を守る仕組みがしっかり整っているか？
なぜ、そう言えるのかを詳しく解説していきます。
ポイント１：その事業者が本当に信用に値するか？
不動産クラウドファンディング業者を選ぶ際に最も重要なのは、その業者が本当に信用に値するのか？という点です。
まず前提として、不動産クラウドファンディング業者はまだ発展途上の分野です。発展途上の分野での危険性は、投資家保護が徹底されていない点です。
投資家保護が徹底されていなかった最もわかりやすい例は、
- maneoの延滞発生事件
でしょう。
maneoの延滞発生事件
maneoは一時期最も人気だったソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)業者でしたが、突如2018年末に20億円規模の延滞があることが発覚しました。延滞とは投資元本を返却するのが遅れることです。
基本的には、担保の評価額が貸付金額を上回っているので安心のはずでしたが、この評価額に誤りがあったために、利息を払えなくなったのです。基本的に投資であるので、投資家は延滞やデフォルト(元本毀損)が発生する前提で投資を行う必要がありますが、このケースは運営側のミスであったために非難の的となりました。
このように、投資家保護は金融商品であるのならば最も重要な点であり、まさに『投資家保護無くして、健全な市場の成長なし！』なのです。
不動産クラウドファンディング業者を選ぶ際には、投資家保護が徹底している信用できる業者を選ばなければいけません。
企業の財務状況も重要
また、事業者リスクは元本割れに大きく関わってきます。
基本的に下記のケースで元本割れが起きます。
- ファンドの運用会社が不動産の運用に失敗するケース
- 賃借人が賃料を払わず、投資家に賃料収入を配当できないとき
- 運用中に運営会社が倒産した場合
まず注目すべきは"3"です。
運用中に事業者が倒産してしまった場合、元本が返ってこない可能性があります。
そのため、上場している企業(会社概要から財務状況を確認できる為)や、資金力がある企業を選ぶべきでしょう。
外部からどうやってその事業者が信用できると判断すべきか？
しかしながら本当に信用できるかを外部から測るのは非常に難しいです。
弊サイトもこのリスクを推し量ることを徹底して行なっておりますが、ここは絶対にほぼ確実に大丈夫という断言は残念ながらできません。
実際にその企業の社員にならないと信用できるかの明確な判断はできないでしょう。
そこで弊サイトは独自の基準を設け、これを外部から推し量っています。
基準１. 弊サイトの対面メディア取材に応じる
そもそも対面でのメディア取材に応じない事業者は信用できないと結論づけています。自信があるからこそ、メディアに出るのあり、メディアに出ることで顔も出ますからより責任感も出ます。
つまり、やましい点がある事業者は取材を断ると弊サイトは考えています。弊サイトが金融機関取材を最も重要視している理由です。
ちなみに、弊サイトが取材の際に特に重要視しているのは、下記の点です。
- 未来に対する明確なビジョンがあるかどうか？
- 事業者の責任感
未来に対する明確なビジョンがあるかどうか？
事業を継続するにはビジョンが重要です。
未来にどのような影響を与えたいのか？どのような時代を創りたいのか？
その事業を継続しビジョンを達成するためには、不正等、信用を毀損するトラブルは絶対に起こしてはいけません。
ビジョンが明確であるほど、管理体制にも敏感です。逆に、お金儲けのためにやっていると感じたら即断でおすすめできないと判断します。
事業者の責任感
この責任感という意味合いは、もしもの特に誠実に対応できるかどうかです。
例えば、デフォルトが起きたとします。投資なので、失敗することもあるでしょう。
このとき一番大事なことは事業者がどのように立ち回ることができるかです。
- なぜそれが起こってしまったのか？
- これからはどういった対応をとっていくのか？
など、有耶無耶にせずに明確に投資家に情報を提示できるかどうかが重要です。
失敗は誰にでもあります。しかし、もしもの事業者の判断と行動こそが信頼に繋がるのです。
我先に逃げる人と最後まで助けてくれる人のどちらと付き合いたいですかということです。
外部の監査役がいる
不動産クラウドファンディング業者は多くケースにて、外部の監査役を設置しているケースが多いです。
社内での管理は業務が長くなると緩くなるケースがあります。仲の良い友達なら、んーと思っていてもなんとなくお金を貸して助けたくなることもあるかもしれません。
しかし、これは金融業界ではご法度です。
外部に適切な監査役を設置し、その事業がしっかりと投資家保護に基づいて運営されているかを判断する管理体制は必須です。
上場企業であるor上場企業との絡みがある
上場企業への投資と零細企業への投資はどちらが信頼できるか明らかですよね。
上場企業は、財務状況などを開示する義務がありますので、情報の透明性が高いのが特徴です。
そのため、上場企業が運営であったり、上場企業の案件に投資するのであれば、かなり堅実性が高くなります。
資産の保護体制
資産の分別管理における信託保全が行われているとなお良いでしょう。
分別管理とは、事業者が預かる資産と、証券会社自身の財産を分離させて管理することにより、投資家の資産を守る方法です。
基本的にはどの業者も分別管理は行っていますが、多くの業者がデポジット口座を採用しており、デポジット口座のお金=事業者の資金と捉えられる可能性があり、破綻時にお金が戻ってくる確証ないので注意です。
この対策としては、お金を信託銀行の口座に預けて管理する信託保全が採用されていると安心できます。
ポイント２：掲載案件の透明性が高いかどうか？(利回りが適性かどうか？)
不動産クラウドファンディング業者を選ぶ際は、しっかりと案件ごとに情報を開示している業者かどうかが重要です。
情報が適正に開示されなければ、
- 利回りは適正な数値？
- 実際にどのような物件に投資するのか？
など、投資家は公平な投資判断を行うことができません。
そのため、堂々と情報の透明性について主張している業者を選ぶべきでしょう。
不動産の特徴として、案件で対象となっている物件が住んでいる地域にあれば、実際に見にいってみるのも良いでしょう。
ポイント３：元本を守る仕組みがしっかり整っているか？
今一度元本割れする理由を振り返りましょう！
- ファンドの運用会社が不動産の運用に失敗するケース
- 賃借人が賃料を払わず、投資家に家賃収入を配当することができないとき
- 運用中に運営会社が倒産した場合
３に関しては、企業の財務状況が重要だとお伝えしましたが、次に重要なのは、1,２の項目で元本割れが起きた時に資産を守る対策があるかがどうかです。ここでは2つの対策に注目します。
対策１. 優先劣後出資があるかを確認しよう！
不動産クラウドファンディングでは、「優先劣後出資」という独特の元本保全策があります。
この仕組みにより、多少の損失は運営会社の出資金から支払われます。
CREALは投資家から資金を調達して不動産事業を行うのですが、その出資金の一部をCREALの運営元である株式会社ブリッジ・シー・キャピタルが出資しています。
つまり、不動産事業が失敗して損失が出ても、この運営者が出資した分から損失分が支払われます。
対策２. 賃料を守る仕組みがあるかを確認しよう！
不動産事業にはリスクもあります。それは賃借人の賃料支払いが滞るケースです。
例えば、CREALではこれによる投資家への影響は最小限になるよう工夫されています。
注目すべきは、マスターリース契約です。
一般的なケースの場合、まず株式会社ブリッジ・シー・キャピタルが不動産を賃貸して、それを別の事業者(転借人)に貸し出すことになります。
しかし、CREALではこの間に、テナントとして株式会社ブリッジ・シー・エステートという子会社とマスターリース契約を行います。
これにより、仮に転借人が賃貸料を払わなかったとしても、子会社が代わりに支払うので、投資家に影響がないのです。
このような仕組みがあれば、安定した利回りを得ることが可能になります。
２. 弊サイトがオススメする不動産クラウドファンディング業者はここだ！
ここまでの内容を踏まえ弊サイトがおすすめできると判断した不動産クラウドファンディング業者は現状次の4社です。
| 判断基準 | CREAL | Rimple | TREC FUNDING | Jointoα |
| 運営企業 | 株式会社ブリッジ・シー・キャピタル →未上場 | プロパティエージェント株式会社 →東証1部上場 | トーセイ株式会社 →東証1部上場 | 穴吹興産株式会社 →東証1部上場 |
| 対面取材 | 実施済 | 未実施 | 未実施 | 未実施 |
| 元本の保全性 | ◎ 優先劣後出資あり マスターリースあり 信託保全あり | ◎ 優先劣後出資あり | ○ 事業者倒産リスクを受けない ※優先劣後出資がない場合がある | ◎ 優先劣後出資あり |
| 信託保全 | ◯ | × | × | × |
| 想定利回り | 3.0〜6.0% | 4.0〜10.0% | 4.0〜7.0% | 3.0〜6.0% |
| 案件の透明性 | ◎ | ◯ | ◯ | ◯ |
| 過去の貸し倒れ | なし | なし | なし | なし |
なぜそう言えるのかを上記の評価表をもとにご説明します。
３. CREALをオススメする理由とは？
CREALは、株式会社ブリッジ・シー・キャピタルが運営する不動産クラウドファンディング業者です。
最大の特徴は、不動産クラウドファンディング業界で圧倒的No.1の累計調達額。2020年12月現在60億円となっております。
主な特徴は大型案件が多い点です。
基本的には、早いもののクリック合戦が多い不動産暗ウドファンディング ですが、CREALでは3億円規模の案件があったりと、大型の案件なら比較的余裕を持って投資できる場合があります。
※大型でも即完売するケースもあります。
ここではなぜ、CREALがおすすめできるのか？その特徴を大きく3点にまとめました。
特徴１：投資家保護の仕組みが整っている
CREALには、
- 優先劣後出資
- マスターリース
- 信託保全
- 不正送金の防止
と投資家の資産を守る仕組みがしっかりと整っています。
特に信託保全は現在国内で行っている不動産クラウドファンディング業者は、ほとんどないので良い点です。
実際、2020年12月現在、元本割れとなった案件も一件もありません。
特徴２：案件の透明性(情報提供量)が高い
次に情報量の多さが主な特徴に挙げられます。
物件情報がしっかりと開示されていないと、正しい投資判断を下しにくいと思います。
このような投資家のニーズに最大限応えるために、CREALは圧倒的な情報量を投資家に提供しています。
「運営者」や「マーケット情報」「リターンの目安やリスクについて」など全ての情報を読み込むことで、投資すべきかの判断が行いやすくなっています。
※情報の閲覧にはCREALの会員登録が必要です。
特徴３：社長がとても信頼できる！
弊サイトは実際にCREALを運営する株式会社ブリッジ・シー・キャピタルのCEO横田氏に取材をしています。
その時に対応が非常に良かったですし、かなり誠実な方であったことを今でも鮮明に覚えています。
特に、下記の言葉には感銘を受けました。
「CREALは、今までの不動産業界の売り方とは全く違うことをやっていて、どんな案件も我々は一緒に投資をするので、売りきりじゃないんですよね。投資家のみなさんが儲かるまで、しっかりメンテナンスしますということですね。」
「我々も投資家の皆さんと一緒の船に乗るので、一緒に投資をしていきましょう。」
横田大造社長が読者に語るCREALの全て！我々も投資家と同じ船に乗る！
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このような姿勢も弊サイトがCREALをオススメできると判断した理由です。
CREAL（クリアル）の詳細情報
| 運営会社 | 株式会社ブリッジ・シー・キャピタル （不動産特定共同事業許可業者） （第二種金融商品取引業者） |
| サービス開始 | 2018/11 |
| 想定利回り | 4〜6.5% |
| 手数料 | ほぼ無料（振込/出金手数料のみ） |
| 投資可能額 | 1万円から |
CREALについてもっと詳しく知りたい！
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【やってみた】CREAL(クリアル)の評判は？元本割れはない？怪しいかどうかを取材もして検証！
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また、CREALを運営する株式会社ブリッジ・シー・キャピタル社長、横田大造氏に直接取材を行っています。こちらも合わせてご覧いただくと、より納得感を持ってCREALを利用できると思います。
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横田大造社長が読者に語るCREALの全て！我々も投資家と同じ船に乗る！
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４. Rimpleをオススメする理由とは？
Rimpleは、プロパティエージェント株式会社が運営する不動産クラウドファンディング業者。
1万円から投資できるという手軽さと、東証一部上場企業が運営という安定性、利回りが高い案件が評判です。
独自の特徴として、ポイント制度があり、「リアルエステートコイン」というコインを使い、「1コイン=1円」の価値で不動産に投資することができます。このリアルエステートコインは、他社サービスの各種ポイントから交換することも可能です。
なぜ、Rimpleがおすすめできるのか？その特徴を大きく3点にまとめました。
特徴１：運営企業が上場企業
やはり、運営が上場企業という点は非常にメリットです。
なぜ、上場企業だといいかと言いますと、3代リスクである事業者リスクを各自で調査できるからです。
不動産クラウドファンディングでは、運用中に運営企業が倒産した場合、元本が返ってこない場合があります。
この時重要なのが、運営企業の財務状況を把握できることです。
上場企業なら、財務の公開義務がありますので、公式ホームページから簡単に調査することができます。
特徴２：利回りが高い
Rimpleは利回りが高い案件が多いことで知られております。
利回りは大概4%以上となっており、初回案件に関しては10.0%という驚異的な利回りでした。
今後も、高い利回りの案件が出てくる可能性は高いでしょう。
特徴３：優先劣後出資の割合が高い
一般的な不動産クラウドファンディング業者の場合、優先劣後出資の割合は1〜2割程度であることが多いです。
しかし、Rimpleでは多くの案件で運営側の出資額が3割となっています。
言い換えれば、3割までの損失なら運営側が負担してくれることになります。
このような点から、元本の保全性が非常に高く、毎回多くの投資家から応募があります。
また、募集形式も基本的に抽選方式なので、どんな方にでも投資の機会が平等に設けられているのも良い点でしょう。
Rimple詳細情報
| 運営会社 | プロパティエージェント株式会社（東証一部上場） ・不動産特定共同事業第1号・2号・3号事業者 |
| 想定利回り | 4.0〜10.0%程度 |
| 手数料 | ほぼ無料（振込/出金手数料のみ） |
| 投資可能額 | １万円から |
| その他の要素 | ポイントで投資ができる |
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５. TREC FUNDINGをオススメする理由とは？
TREC FUNDINGは、東証一部上場企業である、トーセイ株式会社が運営を行う不動産クラウドファンディング。
トーセイ株式会社は、リノベーションにより物件の資産価値を高める運用方法に定評があり、アセットマネジメント受託運用資産も8000億円以上という実績もあります。
TREC FUNDING最大の特徴は、SPC(特例事業者)を採用しているために、運営企業倒産のリスクを心配しなくてよく、元本の保全性が高くなっている点です。利回りが高い案件が多いのも良い点です。
なぜ、TREC FUNDINGがおすすめできるのか？その特徴を大きく2点にまとめました。
特徴１：事業者リスクが存在しない
運営企業であるトーセイ株式会社はそもそも東証一部上場企業であるので、企業としての透明性が高いですが、TREC FUNDINGは別途SPC(特例事業者)を採用している為に、そもそも事業者リスクを気にする必要がありません。
具体的にどのような仕組みかと言いますと、投資家は、TREC FUNDINGを運営するトーセイ株式会社と直接やり取りするわけではなく、案件ごとに設置されたSPC(特例事業者)に対して投資を行います。
つまり、トーセイ株式会社が倒産したとしても、SPCは存続しているために、投資家のお金は守られるということです。
特徴２：利回りが高く予定運用期間が長い
TREC FUNDINGは比較的利回りが高い案件が多いです。
初回ファンドの利回りは7.0%ととても高かく、予定運用期間は3年とかなり長めでした。
一般的に、不動産クラウドファンディングは、短いもので4ヶ月ほど、長くても2年が一般的です。
予定運用期間が長いと1回投資すれば、数年は放置できるので、良いですね。
注意点：優先劣後出資がない場合がある
TREC FUNDINGは、SPCの導入などで堅実性の高い不動産フラウドファンディング業者ですが、デメリットとしては優先劣後出資がない場合があります。この場合、元本が毀損しても運営の保証がないので、そのまま元本割れとなります。
投資する際は、事前に優先劣後出資について確認するようにしましょう！
TREC FUNDINGの詳細情報
| 運営会社 | トーセイ株式会社(東証一部上場) ・金融商品取引業登録番号: 関東財務局長（金商）第898号 |
| 想定利回り | 7.0%程度 |
| サービス開始 | 2020年8月 |
| 投資可能額 | 10万円程度から |
| その他の要素 | 投資したファンドに優待券がついてくる SPC(特例事業者)を採用している |
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６. Jointo αをオススメする理由とは？
Jointo α(ジョイントアルファ)は、東証一部上場企業である、あなぶき興産株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。
東証一部上場企業であることから、事業者リスクを外部から図りやすくなっているので、投資判断がしやすいです。
優先劣後出資の割合も3割程度と、一般的な不動産クラウドファンディングより高くなっている為、元本の保全性が高いです。
一方で、10万円程度からしか投資ができないので少々ハードルが高いと感じるかもしれません。
ただし、利回りは3.5〜6.0%と悪くありません。
Jointo αの詳細情報
| 運営会社 | あなぶき興産株式会社(東証一部上場) ・不動産特定共同事業 香川県知事許可 第 1 号 |
| 想定利回り | 3.5〜6.0%程度 |
| サービス開始 | 2019年5月 |
| 手数料 | ほぼ無料 ※振込手数料はお客様負担 |
| 投資可能額 | 10万円程度から |
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まとめ
おすすめの不動産クラウドファンディング業界を紹介しました。
不動産クラウドファンディング業界を選ぶ上で重要な点は、下記です。
- その事業者が本当に信用に値するか？
- 掲載案件の透明性が高いかどうか？(利回りが適性かどうか？)
- 元本を守る仕組みがしっかり整っているか？
そして、上記を踏まえおすすめできるのは下記の不動産クラウドファンディング業界だけです。
もちろん、このライナップは今後も随時変更するつもりです。
今後とも企業訪問および、独自リサーチ、金融庁や論文などからの情報収集を徹底し、良い不動産クラウドファンディング業界を探して参ります。
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