不動産投資クラウドファンディングは儲かる?メリットやデメリット、おすすめの人から始め方まで解説!

不動産投資クラウドファンディングについてお調べ中ですね。

不動産投資クラウドファンディングは、新しい不動産への投資方法です。

不動産投資の安定性を糧に、定期で安定的な収益を得られるのが最大のメリットです。

この記事では、そんな不動産投資クラウドファンディングについて

  1. 主な特徴
  2. メリットやデメリット
  3. オススメな人
  4. 業者の選び方
  5. 投資を行う際に重要なポイント
  6. 具体的な始め方

と順を追って丁寧にわかりやすく解説していきます。

この記事を読めば、不動産投資クラウドファンディングの概要について理解でき、実際に利用するかどうかをしっかり検討できますので、ぜひ参考にして下さい。

ぜひ、参考にしてみてください。

1. 不動産投資クラウドファンディングとは?

不動産投資クラウドファンディングとは、新しい不動産投資の形です。

具体的には、運営事業者が新規でファンドを作りクラウドファンディング形式で投資家からファンドにお金を集めます。

その資金を元にファンドが不動産事業を行います。

この不動産事業で得られた賃料配当や売却益が、ファンドに投資を行った人にも還元される仕組みです。

仕組み上、ソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)と混同されるケースが多いですが、適用される法律が違う点ため別サービスとなります。

クラウドファンディングという特性上、少額から不動産案件に投資ができるのが特徴です。

また、通常の不動産投資なら数億円以上の資金が必要となる、「ホテルや保育所、物流施設」などにも、この仕組みを活用すれば"誰でも"投資ができるのも不動産投資クラウドファンディングならではと言えるでしょう。

2. 不動産投資クラウドファンディングのメリットとは?

ズバリ!次の一言に集約されます!

あらかじめ将来の収益が予定されているファンドに投資できるので、相場の状況に左右されず、定期的に安定した収益を得ることができる!

不動産投資クラウドファンディングでは、不動産投資を行うことのできるファンドごとに、あらかじめ想定運用利回りとその利回りが適用される期間(想定運用期間)が決められています。

※ファンドの種類によって想定運用利回りや想定運用期間の表記名が変わります。

例えば、想定利回りが5.0%、運用期間が12ヶ月のファンドに100万円を投資した場合、12ヶ月後には105万円となり、5万円の利益です。

このように、不動産投資クラウドファンディングは将来のリターンが予め決まっているのが最大の特徴です。

株式投資のように相場がないので、急速な価格の上下に一期一憂する必要もありません。

ファンドに投資を行えば、後はほったらかしにしていれば利益が手に入るので、心理的にとっても楽です。

他にも不動産投資クラウドファンディングには、主に下記3つのメリットがありますので、解説しますね。

メリット1. 情報開示の透明性が高いので投資判断がしやすい!
メリット2. 少額から投資できるので始めやすい!
メリット3. 定期配当がある場合もある!

順番に見ていきましょう!

メリット1. 情報開示の透明性が高いので投資判断がしやすい!

不動産投資クラウドファンディングの良い点は、情報に透明性があるので投資判断がしやすいという点です。

基本的に、投資を行う以上はしっかりと

  • どのような金融商品に投資するのか?
  • 将来性はあるか?
  • 運営会社が信頼できるのか?

などを事前調査することが重要です

特に問題となるのが、どのような商品に投資するのかがわかりにくいという点です。

利回りが10%となっていても、自分のお金がどのように投資に回っているのかがわからなければ怖いと思います。

この点不動産なら、現物不動産を自分で見に行くこともできるので、情報の透明性いという点では、かなり健全なのです。

また公式サイトでも、各業者がファンドの

  • 立地や中の様子
  • マーケット情報
  • リターンの目安やリスク

についてなどの情報公開をしっかりと行っているので、比較的投資判断がしやすいようになっています。

メリット2. 少額から投資できるので始めやすい

不動産投資クラウドファンディングはその名の通り、資金調達にクラウドファンディング形式を採用しています。

そのため、少額から投資ができます。

具体的にはほとんどの業者で1万円〜投資ができます。

一般的に、実物不動産投資はワンルームなどの小規模なものであっても、ある程度の資金が必要なので、敷居が高く感じてしまいます。

とくに20〜30代の若い人だと、不動産投資に興味があっても、資金に余裕がない人も多いですよね?

そのような場合でも不動産投資クラウドファンディングならお試し感覚で始めることができ、不動産投資がどのような仕組みなのかを知ることができます

メリット3. 定期で配当がある場合もある!

賃貸を借りていると、毎月賃料を払っていますよね?

定期配当は、ファンドの方針によっては実施していない場合もありますが、中には毎月少しずつお金がもらえる場合があります。

このようなファンドに投資すると、定期でコツコツをお小遣い代わりにお金がもらえるので嬉しいですね。

3. 不動産投資クラウドファンディングのデメリットとは?

一方で、不動産投資クラウドファンディングには下記のようなデメリットがあります。

  1. 元本割れする可能性がある
  2. 基本的に確定申告が必要!
  3. 申し込みは早いもの勝ちである場合がある!
  4. 一般的に途中で解約ができない!
  5. 早期償還されるケースがある!

具体的に見ていきましょう!

デメリット1:元本割れする可能性がある

安定性が高そうに思えますが、投資である以上は『元本割れする可能性があります』

しかし、多くの不動産投資クラウドファンディングの場合は、このリスクに対する厳格な対策が施されています。

ここでは、

  • どのような状況で元本割れをするのか?

また、

  • それに対する不動産投資クラウドファンディングの一般的な対策

について解説していきます。

初めに:元本割れはどのような状況で発生するの?

不動産投資クラウドファンディングによる元本割れは、主に次の3パターンで発生するケースが多いです。

  • ファンドの運用会社が現物不動産を売ったときに元本割れするとき
  • 賃借人が賃料を払わず、投資家に家賃収入を配当することができないとき
  • 運用中に事業者が倒産したとき
ファンドの運用会社が現物不動産を売ったときに元本割れするとき

不動産投資クラウドファンディングでは、インターネット上で集めたお金で物件を購入し、それを一定の期間運用し、最終的に他の投資家や一般事業法人に売ります。

このとき取得した金額より、売ったときの金額が大きければ利益となります。(キャピタルゲイン

しかし、思ったより高値で売れなかった場合は、損失となります。

賃借人が賃料を払わず、投資家に家賃収入を配当することができないとき

これに加えて、物件を運用しているときに、賃借人が賃料を支払います。(インカムゲイン

あなたが物件を借りているときに家賃を支払うイメージです。

しかし、賃借人が諸事情で賃料を支払えなかった場合や、そもそも誰も物件を借りなかった場合、インカムゲインを得られない問題が発生します。

運用中に事業者が倒産したとき

ファンドを運用している時に、運営会社が倒産した場合、最悪投資金が返ってこない場合があります。

しかし、不動産投資クラウドファンディングにはこれらリスクを最小限にできるように、さまざまな工夫が施されていることが分かりました。これを4つのポイントに分けてご紹介します。

ポイント1. 前提として、不動産投資は安定的な投資!
ポイント2. 1〜3程度の元本割れを運営会社が補償してくれることがある!
ポイント3. 賃料をしっかり回収する仕組みがある場合がある!
ポイント4. 事業者リスクの軽減方法とは?

ポイント1. 前提として、不動産投資は安定的な投資!

下記は、ARES Japan Property Index(AJPI)-不動産証券化協会が発表している『2002年度から2019年度におけるキャピタルゲイン(売却益)やインカムゲイン(賃料配当)の推移』を表したものです。

(引用:AJPI年次収益率)

注目すべきはグレーの線(インカムゲイン)がほぼ均一で4~5%になっていることです。

2009年のリーマンショックのときでも、ほとんど影響はありません

つまり、不動産投資では金融危機が今後起こっても4%程度の利回りはインカムゲインで安定的に得られる可能性が高く、金融危機にも強い投資と言えます!

不動産投資クラウドファンディングにて利回りが4~5% (インカム重視型)の場合は元本割れする可能性はそもそも低いと言えるでしょう。

ポイント2. 劣後出資がある場合、ある程度の損失運営会社が負担

下記は、不動産投資クラウドファンディング業者「CREAL」が公表している

  • どのような仕組みで運用されるのか
  • リスクが軽減されるのか

を示した図です。

まず注目すべきは、「劣後匿名組合型出資」です。

この仕組みにより、ファンドにて損失が出たとしても、劣後出資分までなら損失の全てを劣後出資者が負担するため、投資家の元本には影響がありません。

ここで疑問になるのはどの程度の劣後出資なら安心できるのかという欄ですですが、先ほどの資料ももう一度閲覧してみましょう。

(引用:AJPI年次収益率)

最悪の2009年のリーマンショックでもマイナス12%程度。つまり劣後出資が20%以上ならかなり安心できると感じます。

あくまで過去のデータの平均なので、これ以上に元本を毀損している例はあるので、必ず問題ないとは決して言えませんが、これが不動産クラウドファンディングが堅実性の高い投資と言われる所以です。

ポイント3. 賃料をしっかり回収する仕組みがある場合がある!

不動産事業にはリスクもあります。それは賃借人の賃料支払いが滞るケースです。

これの仕組みは全ての企業が導入しているわけでありませんが、賃料もしっかり回収する仕組みがある場合があります。

例えば、不動産投資クラウドファンディング事業者「CREAL」では、これによる投資家への影響は最小限になるよう工夫されています。

注目すべきは、下記の図のマスターリース契約の項目です。

マスターリース契約とは:不動産を賃貸する場合に、まず建物を一括で賃貸して、その賃借人が実際の賃借人に賃貸する方法のこと。

一般的なケースの場合、まず株式会社ブリッジ・シー・キャピタルが不動産を賃貸して、それを別の事業者(転借人)に貸し出すことになります。

しかし、CREALではこの間に、テナントとして株式会社ブリッジ・シー・エステートという子会社とマスターリース契約を行います。

これにより、仮に転借人が賃貸料を払わなかったとしても、子会社が代わりに支払うので、投資家に影響がないのです。

このような仕組みがある企業に投資を行えば良い安心して投資ができるでしょう。

ポイント4. 事業者リスクの軽減方法とは?

最後に気になるのは、事業者リスクについてです。

ファンドの運用中に運営会社が倒産してしまった場合、資産が返ってこない場合があります。

この事業者リスクを軽減する最も良い方法は上場企業が運営している不動産投資クラウドファンディングを利用することでしょう。

なぜなら、上場企業は財務諸表などを見ることで、経営状況を客観視できるからです。

事業者リスクが心配な方は、上場企業が運営するサービスや未上場企業でも業績等の情報を開示している企業のサービスにした方がいいでしょう。

デメリット2:基本的に確定申告が必要!

不動産投資クラウドファンディングで得られる収益(分配金)は雑所得に該当します。そのため、確定申告が必要です。

1か所から給与の支払を受けている人で、給与所得及び退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える人
2か所以上から給与の支払を受けている人で、主たる給与以外の給与の収入金額と給与所得及び退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える人
(引用:国税庁「給与所得者で確定申告が必要な人」)

投資をされている方は、源泉徴収ありの特定口座をご存知の方も多いのでは?源泉徴収ありの特定口座なら、例外をのぞいて確定申告が不要ですよね。

しかし、不動産投資クラウドファンディングはそもそも不動産事業なので、この特定口座という概念には当てはまりません。

また、不動産には一般的に不動産所得として経費計上することが可能ですが、不動産投資クラウドファンディングはまだ新しいサービスなので、これも適用されません。

そのため、基本的には確定申告が必要です。

また、所得税の場合は年間20万円以下の利益なら確定申告をしなくてもよいですが、住民税においては1円以上の雑所得が発生する場合、原則申請が必要です。なので確定申告は必要だと考えましょう。

ちょっと心配という方は、国税庁のホームページや税務署・税理士に相談すると良いでしょう。

デメリット3:申し込みは早いもの勝ちである場合がある!

不動産ファンドに投資を行えるのは現状早いもの勝ちであることがあります。

早い者勝ちの場合、数十秒で数千万円単位のファンドが満額となってしまうケースもあります。

これを防ぐ方法としては、抽選制を導入している事業者で投資を行うことでしょう。

デメリット4:途中で解約ができない!

不動産投資クラウドファンディングのデメリットとして、投資を行ったら、基本的に運用期間が終了するまで、その資金を引き出すことができないという点があります

突然お金が必要となっても、すぐには引き出せないので注意です。

投資を行う際は、必ず生活に関係のない余裕資金で行うようにしましょう

デメリット5:早期償還されるケースがある!

不動産事業は基本的に、不動産を他の投資家や一般事業法人に売ることで完了します。

この売るタイミングは全て、運用会社が決めます。

つまり、6ヶ月の運用で利回り4%となっていても、実際は4ヶ月ほどで売却が行われるケースもあるということです。これを早期償還と言います。

この場合、5月、6月分の分配金を受け取ることはできず、運用期間終了後の翌月末(5月末)の段階で元本が返還されます。このようなケースがあることを事前に知っておく必要があります。

4. 不動産投資クラウドファンディングがオススメな人

ここまで不動産投資クラウドファンディングの良いところと注意点をみてきましたね!

これらを踏まえて、不動産投資クラウドファンディングは次のような人にオススメな投資だと結論付けました。

オススメな人

  • 不動産投資の勉強として、まずは手軽なところから始めたい人
  • 定期で固定収入が欲しい人!
  • 老後の資産運用を探している人
  • これから不動産投資を行ってみたいけど、ちょっと不安。
  • とりあえずは少額から…

という人は、不動産投資の入口として不動産投資クラウドファンディングを利用するのがオススメです。

良い勉強になるでしょう。

不動産投資クラウドファンディングの最大のメリットは、将来の収益があらかじめ決まっていること

この点に魅力を感じる方にもおすすめです。

最後に老後の資産運用にもおすすめです。

老後はまとまったお金はあるけど、なかなか投資にリスクに取れないと思います。

ですが、資産寿命を長くしないと、なかなか厳しい世の中です。

そんな方に不動産投資クラウドファンディングは大変オススメです。

劣後出資など、資産を守る仕組みが整っており、元本保証ではないですが、保全性はかなり高くなっております

利回りも4%前後といい感じです。

こんな人にはオススメしない!

しかし、次のような人にはオススメしません。

オススメしない人

  • 元本割れリスクを理解してない人
  • 確定申告したくない人
  • 借金がある人
  • 余裕資金がない人

不動産投資クラウドファンディングは、独特の仕組みで元本割れが起きないように努力していますが、それでも起きないとは断言はできません。このリスクを理解してください。

不動産投資クラウドファンディングでは、基本確定申告が必要です。そのため、確定申告がしたくない!という人にはあまり向いていません。ただ、これを機会に確定申告を覚えたい!という人には良いでしょう!

最後に借金をしていないことと、ある程度の貯金があることを確認しましょう!基本的に投資は生活とは関係のない余裕資金で行うのが鉄則です。

とくに不動産投資クラウドファンディングは一回投資を行ったら、基本的に途中で解約できません!必ず、余裕資金で投資を行ってください!

5. 不動産投資クラウドファンディング業者の選び方

不動産投資クラウドファンディングで投資を始めるためには、業者を選ぶ必要があります。

現在、日本には10社を超える事業者があります。

ここでどのようなポイントで業者を選ぶべきなのかを解説した記事がありますので、詳しくはこちらをご覧くださいませ。

 

6. 不動産投資クラウドファンディングで投資を行う際に重要なポイント

これから、不動産投資クラウドファンディングで投資をしようとお考えの方に「どのように利用すれば良いのか」重要なポイントをまとめました。

基本的には、ここまでで解説してきた内容と似ていますが、重要なのでもう一度解説します。

ポイント1:ファンドの情報をしっかり確認しよう!
ポイント2:分散投資を行おう!
ポイント3:必ず余裕資金で投資しよう!

ポイント1:ファンドの情報をしっかり確認しよう!

投資判断を最後にするのは、あなたです!そのために、本当に予定通りの利回りを望むことができる案件なのか、不動産ファンドの情報をしっかり確認する必要があります。

不動産投資クラウドファンディングでは、「ファンドの詳細を見る」にて詳細情報をじっくり閲覧できます

原則全部に目を通した方が良いですが、特に重要な項目は「物件情報」と「リターン」の項目でしょう!

ポイント2:分散投資を行おう!

不動産投資クラウドファンディングでは、複数の不動産ファンドに分散投資を行うことを心がけてください。

分散投資を行うことで、単一案件の損失リスクを軽減させる効果があります。

例えば、それぞれ運用期間が12ヶ月で利回りが5%の「Aファンド・Bファンド・Cファンド」にそれぞれ100万円ずつ分散投資を行い、一年経った結果が下記のようだったとしましょう。

Aファンド:成功→5万円の利益(100万円×5%)
Bファンド:成功→5万円の利益(100万円×5%)
Cファンド:元本割れ(投資額の95%返済)→5万円の損失(100万円−100万円×95%)

この場合、「Aファンド」と「Bファンド」では利益が出ましたが、Cファンドは損失となりました。しかし、「Aファンド」と「Bファンド」で利益が出ていたので、合計ではプラスの利益となりました。

これが分散投資の重要性です。

ポイント3:必ず余裕資金で投資しよう!

1回不動産ファンドに投資を行ったら、基本的に途中で解約ができません!

そのため、必ず生活とは関係のない余裕資金で投資を行ってください。

まとめ

不動産投資クラウドファンディングは、将来の利回りが予定されている不動産ファンドに少額から投資ができるサービス。

価格の上下を気にせず、コツコツと資産を増やしていけるのが特徴。

しかし、必ずしも元本保証ではない点はしっかり理解しておきましょう!

特に下記のような方にオススメな投資です。

オススメな人

  • 不動産投資の勉強として、まずは手軽なところから始めたい人
  • 定期で固定収入が欲しい人!
  • 老後の資産運用を探している人

この記事が参考になったのなら幸いです。

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