横田大造社長が読者に語るCREALの全て！我々も投資家と同じ船に乗る！

これから不動産投資クラウドファンディング「CREAL（クリアル）」を利用してみようと考慮しているところでしょうか？

大切なお金を預けるのですから、しっかりと納得して利用したいですよね？

そこで、読者の皆さまのために、CREALを運営されているクリアル株式会社に出向き、CEO横田大造さんにCREALについての取材を行いました。

これからCREALの利用を検討されている方は、実際に事業者の方から話をうかがった方が安心できると思いますので、ぜひ参考にしてくださいませ。

初めに：取材のポイントまとめ

取材を引き受けてくださった横田社長のご紹介

今回、弊サイトの取材に答えてくださった『クリアル株式会社』代表取締役社長、横田大造さんのプロフィール。

2000年、アクセンチュア株式会社入社。2005年、オリックス株式会社にて不動産ファイナンス業務に従事した後、2007年、ラサールインベストメントマネージメント株式会社にて、オフィス、レジデンシャル、商業施設等への投資業務に携わる。2011年、株式会社新生銀行に転職し、病院や介護施設を担保としたノンリコースローンファイナンス業務へ従事する一方、ヘルスケアREITの企画・設立を担当。投資運用部長として物件取得業務を統括する。2017年4月より株式会社ブリッジ・シー・キャピタルの経営に参画し、代表取締役社長に就任。グループの不動産テック事業およびヘルスケア開発ファンド事業の責任者として各種新規事業を牽引。早稲田大学政治経済学部卒。（引用:株式会社ブリッジ・シー・キャピタル）

１. CREALは投資家と同じ船に乗って投資を行う！

「CREALは、実際に不動産投資を行っている感覚そのままに、わずらわしい契約実務や不動産管理をインターネットで簡略化。」

「不動産投資における必要情報を明確（クリア）にした、本物（リアル）の不動産投資クラウドファンディングサイトです。」

「まず、最大の特徴は情報量の多さです。物件をちゃんとクリアに明示する。クリアルにはそのようなイメージがあります。」

「応援したい！見ていて楽しいと思える案件を提供しつつ、そこには、ちゃんと納得できるだけの情報量が詰まっています。」

「また、投資家は1万円から不動産ファンドに投資することができます。そのため、初心者の方でも気軽に始められるようになっています。」

「また、安定的なリターンを生む仕組みですが、これはあとでご紹介しますが、優先劣後出資によって、どんな案件でも我々が一緒に投資をします。」

「言わば、儲かるまでしっかりメンテナンスするということですね。投資家の方々と一緒の船に乗ることで、我々も同じリスクをとって投資をしています。」

CREALの公式サイトはこちら↓

２. 圧倒的な情報量で投資家がしっかりと投資するかを吟味できる環境を提供！

「CREAL一番の特徴として、物件の情報量があります。物件の透明性や情報開示量などに命をかけています。投資家がちゃんと納得できるだけの情報量が詰まっています。ここが他社さんとの最大の差別化ポイントだと思っています。」

「ただ単に情報量を書けばいいというわけではなく、母体（株式会社ブリッジシーキャピタル）が不動産ファンド事業であることを活かして、投資家さんに分かりやすく、過不足なしに情報の開示を行っています。」

「透明性にとことんこだわり、情報量を入れることによって、応援したくなるように工夫しています。」

「また、顔が見える投資にもこだわっています。例えば、浅草のホテルの場合、ホテル内の写真が何枚も見えるんですよね。」

「また、写真だけでなく、動画もあります。個室や外からの外観などを撮影しています。」

「あと、運営している人たちにヒアリングもしています。個人の投資家の方々は、実施の投資先に行ってヒアリングができないじゃないですか。つまり、我々が投資家さんの思いを代弁して、ヒアリングを行っています。」

「また、不動産投資の手触り感、共感を呼び込むものとして、投資してくれた人に優待券を用意している案件もあります。」

例えば、5万円以上投資をするとホテル料金の10%オフとか、これはオペレーターさんにも喜ばれていて、なぜならファンを作るんですよね。株式優待券に近いものだと思っていただいたら。」

「このように、ファンドの情報量が豊富な点が最大の特徴だと思っています。」

３. 毎月配当があるので、不動産投資をしている感覚がある！

「これも差別化かもしれませんね。」

「例えば、投資信託とかは毎月配当型とかとても人気じゃないですか？毎月入ってくる安心感って絶対あると思うんですよ。」

「不動産投資の魅力はまさにそこだと思います。毎月賃料が入ってくる。それをちゃんと配当しないと怠慢だと思っているので、毎月配当型にしてます。」

「ただ、毎月配当型の投資信託と違うのは、それはタコ足配当じゃなくて、ちゃんと生まれるキャッシュを配当しているので健全だという点です。」

「このように、不動産投資の感覚をそのままにすることを大事にしてますね。」

４. 利回りを4%〜5%に設定しているのは妥当だから！

「CREALでは、想定利回りを4〜5%に設定しています。これは我々がわざと4〜5%にしているわけではなく、一般的な不動産の利回りはだいたいこのくらいなんです。これ以上だと、リスクが乗ってきます。」

「ワンルームマンションでは、一般的には4%程度の利回りが多いんです。なぜこの数値に設定しているのかというと、期中の利回り、つまりインカムゲインを全て配当すると4%程度になるからです。」

「仮に、キャピタルゲイン（売却益）はゼロとしても、配当だけで利回りは完結するじゃないですか？だから4%程度に設定しています。

「他社さんのワンルームの利回りが7%〜8%というのは、キャピタルゲインも乗っているからですね。」

「しかし、その分リスクも高くなります。普通のインカムゲインの賃料だけで完結すると4%程度になるので、投資家が取るべきリスクも考慮して、この水準に設定しています。」

「ただ、もっと利回りの高い案件をという声もあるので、そこは現在吟味中ですね。」

CREALの公式サイトはこちら↓

５. 優先劣後構造で10〜20%の損失は肩代わり

「安定的な賃料をお支払いする施策として、1つは優先劣後構造というスキームがあります。」

「不動産事業なので、最後は物件を売却することで、投資家の皆さんに元本をお返します。ただ、売却したときに売却損が発生したときは、元本を投資家にお返しできなくなってしまいます。」

「そこで、うちが劣後分を持っているので、損失が発生しても、我々が出資している分までなら負担しますよという仕組みです。」

「だいたい10%〜20%を入れています。そのため、10%〜20%が値下がったとしても、皆さんの元本は一円も動かないということです。」

６. 子会社とのマスターリース契約で安定的な賃料配当を行う！

「また、個人レベルの賃料延滞があったら、投資家に配当が出せなくなってしまいます。」

「その解決策として、通常なら弊社と直接マスターリース契約を結ぶところを、間に子会社クリアルパートナーズ株式会社を入れているんです。」

「そこからマスターリース契約で、ファンドの組織会社であるクリアル株式会社にいっているんです。」

「これにより、個人レベルの賃料延滞があったときでも関係ありません。子会社エステイトが払っているので、安定した賃料を回収でき、投資家さんにしっかり配当金を渡すことができます。これが守る秘訣ですね。」

７. 早期償還の可能性あり！ただ、償還遅れの場合は、投資家にはきちんと配当を分配！

「不動産事業ですので、最後は我々が物件のイグジット（売却）を行って、初めて投資家さんの元本が償還されます。そのため、イグジットが大事です。」

「ですが、イグジットするタイミングはバラバラです。これは投資家の方々にも、ご考慮いただきたいポイントです。」

運用期間が6ヶ月のファンドの場合、6ヶ月以内の間に外部に売却します。売却して、元本を皆さまにお戻しするんです。しかし、6ヶ月というのも期間が短くなる場合もありますし、長くなる場合もあります。」

「現在、3.4件ほど売却がすでに決まっていますが、基本的には期限より早く決まるケースが多いです。」

「しかし、イグジットが遅れたとしてもマスターリース契約が入っているので、皆さまにはきちんと賃料は入ります。伸びた場合もちゃんと利払いはしますので、そこはご安心していただければと思います。」

「だた、早めに売却した場合は、売却したタイミングで配当が終わってしまいます。早期償還で、もう一回投資してくださいとなります。」

「あんまり早く売るのも申しけわけないと思いますが、不動産事業は売る相手がいて成り立つので、ぴったりと行けるのは難しい傾向にあります。」

８. これからCREALを利用される読者の皆さんへ！

「最近は、1つの案件が30秒くらいで満額になっちゃうので、そこはちゃんと我々の作っていただいた動画などを見ていただいたからだと思うのですが、物件のリスク・リターンをしっかり理解した上で投資してほしいと思います。」

「我々もしっかり説明して、できる限りリスクがないものをやってはいるんですが、投資は最後は自己責任になってしますので、そこのリスク・リターンというところはちゃんと見ていただければと。」

「また、たまに不動産の知識が乏しくてよく分からないとのご質問を受けるので、それには我々もしっかり丁寧にお答えしようと思っています。なので、ご気軽にご連絡していただければと思います。」

「分散投資も良いと思いますね。株や債券。オルタナティブという点で不動産があるのかなと。バランスよく投資というのは大事だと思いますね。」

「あとは、確定申告ですね。注意点としては、不動産所得にはならない点です。金融商品のカテゴリーになるので雑所得になってしまいます。

「私たちからも税制変更のご要望を出してはいますが、まだ時間がかかるという感じです。総合課税になってしまうので、そこは注意ですね。」

「ですが、現在CREALでは収支表を作成中ですので、確定申告の際は利用していただければと思います。これは年内中にご提出できると思います。後々は税務までワンストップになればとも思いますね。」

「我々は本気で、資産運用をあり方を変えたいと思っています。まずは、不動産投資のあり方を変えていくと、そこから始まったサービスです。」

「情報の透明性を筆頭に、劣後出資によって我々も投資家の皆さんと一緒の船に乗り、投資を行っています。」

不動産会社は一般的に売りきりじゃないですか。物件を売れば利益が一応確定しますよね。」

しかし、CREALは、今までの不動産業界の売り方とは全く違うことをやっていて、どんな案件も我々は一緒に投資をするので、売りきりじゃないんですよね。投資家のみなさんが儲かるまで、しっかりメンテナンスしますということですね。」

「我々も投資家の皆さんと一緒の船に乗るので、一緒に投資をしていきましょう。」

取材を終えて

筆者がとくに良いと感じた点は、劣後出資の仕組みに加えて、賃料の面でも安定的な回収ができる仕組みが整っているところです。このような安定的なスキームを提供しているサービスは少ないと思います。

「投資家の皆さんと一緒の船に乗るので、一緒に投資をしていきましょう！」というスタンスも、とても良いですよね。

そもそも、クリアル株式会社は300億円規模の不動産ファンドを運用する、不動産投資のプロです。そのため、安心感が湧きます。

確定申告で雑所得になってしまうというデメリットはありますが、4.5%のリターンが安定的に狙える投資は少ないので、魅力的と言えます。

この記事を読んで興味が出ましたら、CREALで新しいカタチの不動産投資を体験してみてはいかがでしょうか？

CREALの公式サイトはこちら↓